Gayrimenkullerde Değer Artışı Maliyet Unsuru Mudur?

Bugünkü yazımın konusu gayrimenkullerde değer artışının maliyet unsuru olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği ile ilgili olacak. Kurgusal bir örnek üzerinden hareket edelim;

Bursa Nilüfer Organize Sanayi Bölgesi’nde faaliyet gösteren X Ltd. Şti. Ocak 2013 tarihinden beri şirketin aktifinde 350.000 TL defter değeri ile kayıtlı bulunan ve şirket merkezi olarak da kullanılan bina, çevredeki yerleşimin yoğunluğu, bölgenin popüler hale gelmesi vb. nedenlerle son birkaç yılda ciddi değer artışı gerçekleştirmiş olsun. Değer artışını tespit etmek üzere F Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’ye yaptırılan çalışma sonucunda düzenlenen Kasım 2015 tarihli raporda, gayrimenkulün rapor tarihi itibariyle değerinin 1.350.000 TL olduğu belirtilmektedir. Bunun üzerine şirket yetkilileri 2015 yılı sonunda binaya bu yeni değer artış raporu esas alınarak, 350.000 TL üzerinden değil 1.350.000 TL üzerinden amortisman ayırmıştır.

Bilindiği üzere VUK’nun 313. maddesinde işletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerin, VUK hükümlerine göre tespit edilen değerinin amortisman mevzuunu teşkil ettiği, 269. maddesinde de iktisadi işletmelere dahil bulunan gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerleneceği hüküm altına alınmıştır. 270. maddede de gayrimenkulün maliyet bedeline giren giderler tadadi olarak sayılmıştır.

Gayrimenkullerde maliyet bedelinin artırılmasına ilişkin açıklamalar da aynı kanunun 272. maddesinde belirtilmiştir. Ancak 272. maddede yapılan açıklamalar, kiracı veya mal sahibi tarafından gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı nitelikteki harcamalardır. Örnek olayda ise gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı, mükellef kurum tarafından katlanılan bir maliyet bulunmamaktadır. 

Bu nedenle iktisadi kıymetin maliyet bedeline ilave edilen 1.000.000 TL lik tutar, VUK’nun 269 ve 272. maddesi kapsamında değerlendirilebilecek bir unsur değildir. İşin özünde, iktisadi kıymetin maliyet bedelindeki artıştan ziyade, iktisadi kıymetin değerinde bir artış söz konusudur. Bu nedenle mükellef kurumca katlanılan bir gider veya maliyet olmaksızın kayden yapılan değer artışın, üzerinden amortisman ayrılacak tutarı değiştirmemesi gerekmektedir. X Ltd. Şti bu değer artışını maliyet bedeline intikal ettirmek suretiyle amortisman matrahını mevzuata uygun olmayan bir şekilde artırmış olacaktır.

Gayrimenkullerde değer artışı maliyet unsuru mudur sorusunun cevabını irdelediğim bu yazıma ek olarak Vergi Usul Kanunu’nda yer alan maliyet bedeli esasında nelerin maliyete aktarılmasının zorunlu olduğu, nelerin maliyet ya da gider olarak değerlendirilebileceğine ilişkin tablom aşağıdaki gibidir.